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2006年年底,广州地铁3号线开通至番禺广场,番禺广场迎来了最好的发展时机。
并且,当时广州人还喜欢郊区大盘,广州往番禺方向,有洛溪大盘,有华南板块大盘,因为土地面积无法开发大盘的番禺广场,在广州市场就掀不起什么波澜。
之后,番禺着重开发番禺广场对面的桥南片区,广州一众大牌开发商纷纷进驻,奥园、保利、万科、越秀等等开发了众多楼盘,加上有商业和名校的加持,很多市桥和番禺广场改善买家到了桥南,桥南片区就成了番禺的“富人区”。
番禺想发展桥南片区,可惜,地铁迟迟没有踪影,桥南片区吸引了市桥和番禺广场买家后就后继无力。
番禺楼市发展热点,有亚运城,有南站,有万博,番禺广场就一直是那个默默发展的番禺广场。
2023年年中,路径和美的在番禺广场搞了个楼盘,楼面价2.4万,吹风要卖5万,现在基本进入清盘阶段,价格大概在3.6万-4万之间。
虽然楼面地价更低,但是因为位置更好,并且绿城名气更大,新地块关注度还更高一些。
4字头的价格,定价略高,比旁边在售的路径一手楼盘高,比板块内比较新的二手楼盘金融街融穗澜湾的3.8万也要高。
不过,楼盘只有2栋楼,总共就220套,目标客户就是周边的改善买家,这些买家可能会在一手和二手之间选择,基本不会在番禺广场以外的地方买房。
所以,楼盘的户型不复杂,全是4房,就105、118(有A\B两个户型)和138方4个户型,说是超新规的产品,实用率可以做到115%左右。
因为面积太小,配套那些就别想太多了。反正,想要的周边都有,穿个拖鞋去也很方便。
因为周边没啥一手,楼盘的竞争不多,客户群体又很明确,所以竞争不大,只要呈现的产品好看,估计又是一年内清盘的速度。
去琶洲、南村万博、珠江新城,有18号线,如果是快线,十来二十分钟的时间。
想逛街的话,永旺梦乐城,基盛万科里,足够了。周末过来,小年轻,带小孩的家长等等,人还是很多的。
还有个番禺图书馆,建筑好看,氛围也非常好,有时间在这里看看书,非常舒服。
至于学校方面,就有点争论了,当时为了好好卖地,番禺还把地块对口小学的东兴小学,归到了德兴小学教育集团管理,德兴小学在番禺是第一梯队的省一级,师资方面会好一些,但是生源还是原来的,成绩能不能提高,还得看。
至于初中,桥城中学挺厉害,只是竞争很激烈,很难上;东风中学倒是问题不大,只是学校一般。
番禺广场的学校和万博板块比差比较远,对小孩上学有需求的家长,大概率不会选择这里。
至于大饼,有两个,一个是区府对面的地块,说要搞地下商业+地上公园的中轴,类似珠江新城的花城广场。
之前是没什么钱来搞,现在卖了中银的地块,收入5个多亿,前期投入是有了,只是什么时候能搞好,还有亿点点疑问,毕竟这块饼已经画了7、8年了。
另一个是绿城玉海棠旁边的一幅地块,说要盖综合体,做地标,已经动工了,看饼什么时间能做好。
整体看,和广州一些老城类似,烟火气很足,生活氛围很好;至于可期待的前景,就是看中轴和地标。
如果你住番禺广场或周边,喜欢这种烟火气,想要改善,对教育要求不高或者没有,对升值欲望不是很强烈,可以考虑入手。